Множество трудностей таит в себе начало собственного дела. Многие индивидуальные предприниматели, отлично понимая цель этого периода, стремятся экономить деньги на расходах. И это совершенно правильно, логично и очень предусмотрительно. Одной из строк экономии ставится аренда производственных площадей от собственника. Также к аренде от непосредственного владельца прибегают те, кто организует бизнес в офисе или с использованием складских помещений.
Способ выбора партнера-арендатора
Приняв это решение, предприниматель начинает искать помещение. В этом процессе существует несколько правил. Во-первых, надо найти то помещение, которое будет идеально подходить под производственные требования. Особенности бизнеса могут обозначить все эти параметры, но для более точных поисков необходимо четко их сформулировать. Лучше всего взять блокнот, слева написать требования к помещению по пунктам, а справа нарисовать несколько столбцов. В каждом столбце сверху написать названия компаний, которые сделали вам предложение по аренде. Если ваше требование соблюдено, то ставьте галочку. В каком варианте галочек больше, то помещение и выбирайте.
Можно сделать этот анализ более глубоким. Ставьте в столбцах не галочки, а оценки по пяти или десятибалльной системе. Бывают неоднозначные ситуации, выход из которых вам помогут найти эти баллы. К примеру, вы написали для себя требование к офису – близость к станции метро такой-то. Но все компании, претендующие на сотрудничество с вами, предоставили вам такие помещения, которые рядом с указанным вами местом. В таком случае оцените их месторасположение по 10-балльной системе, в зависимости от удобства, от количества метров до метро. Это и станет способом определить приоритеты. Когда вы заполните таким образом все графы, то в сумме у вас получатся определенные цифры баллов. Какая компания наберет их больше, та и наиболее вам подходит.
Начало сотрудничества
Аренда помещений от собственника может предъявлять самые разные требования. Они зависят от масштаба всего бизнеса, от тех задач, которые вам предстоит решить в будущем, причем планировать надо заранее все мелочи, чтобы потом не бегать из помещения в помещение, когда будут появляться перспективные новые задачи. Также надо ориентироваться на эстетические, санитарные, противопожарные и функциональные требования.
Лучше всего начать сотрудничество с профессиональным арендодателем – владельцем помещения, который после беседы с вами самостоятельно предложит предпринимателю самое подходящее помещение. Менеджеры такой компании должны иметь большой опыт и умение понять желание клиента, должны свободно оперировать терминами и понятиями, которые будут использованы в договоре, и на которых будет основана будущая работа. И только тогда ваше будущее арендатора будет безоблачным, без регулярно возникающих неприятностей.
Но какой бы профессиональной вам не показалась компания-арендодатель, возьмите договор и обратитесь к профессиональному юристу, который специализируется на обслуживании индивидуальных предпринимателей. Объясните ему все свои цели и задачи, по которым юрист сформулирует корректировки в договоре. Затем внесите все дополнения в договор или в протокол разногласий, и профессиональная компания, которая ищет постоянного и успешного партнера, обязательно найдет способ удовлетворить пожелания клиента. После подписания такого договора пребывание в арендуемом помещении станет максимально комфортным.
Особенности аренды помещения от собственника
Обязательно выясните, разрешает ли арендодатель делать перепланировку в производственном, офисном или складском помещении. В процессе работы у вас могут возникнуть самые разные потребности, и вы должны иметь возможность спокойно возвести временные стены. Уточните, за чей счет будет произведена работа. Скорее всего, арендодатель оставит это удовольствие вам, но вы можете обосновать компенсацию половины расходов, потому что вы будете возводить неотделимую часть помещения. Хотя стена, к примеру, из гипсокартона, с легкостью может быть признана отделимым имуществом. А вот кирпичная стена, ее отделка и покрытие декорационным материалом может быть признана капитальным строением, и стоимость ее возведение можно поделить пополам, а можно и полностью возложить на собственника.
Если ремонтные работы будут происходить за вас счет, то уточните, включает ли аренда от собственника помощь в этом деле. Многие компании предоставляют своим арендаторам услуги строительной техники, бригад-строителей, которые пользуются положительной репутацией и связаны договорными обязательствами с собственником всего здания.
Арендодатель может предложить вам стандартную мебель, если вы открываете офис. Но если предмет ваших поисков – выгодная аренда магазина от собственника, то вам может понадобиться оригинальная мебель. И она будет стопроцентно вашим имуществом, поэтому она будет изготовлена за ваш счет, но арендодатель может предоставить вам свою компанию по изготовлению витрин, столиков, стульев, рекламных конструкций. Также в арсенале профессиональных арендодателей имеются специалисты-электрики, которые знают все схемы электропроводки помещения и могут произвести любые подключения, рассчитать номинальную мощность будущего оборудования, даже подсказать вам, на каких моментах, с какими типами светильников можно достичь наибольшей экономии.
Параметры выбора офиса
Если вы выбираете офис, то обязательно узнайте, есть ли поблизости от здания какое-либо кафе или столовая, где ваши сотрудники будут питаться. Можно довольствоваться помещением под кухню и организованной доставкой обедов в офис, таких услуг сейчас на рынке общественного питания также предостаточно. Плюсом офисного помещения будет комната отдыха, оборудованное помещение для курения. Также проверьте наличие лифта, возможность расширения в будущем, удобство перемещения по офису, наличие отдельного входа для сотрудников в магазине, наличие стандартного складского оборудования в помещении, выполнение всех требований техники безопасности в производственных цехах и пр.
Тщательно продумайте, что еще вам необходимо в работе. И только тогда приступайте к поиску и выбору. В любом случае аренда коммерческой недвижимости от собственника – это идеальный вариант пользования помещением. Вы никогда не столкнетесь с проблемой «исчезновения» вашего арендодателя вместе с вашими деньгами, или нежеланием собственника сотрудничать и сообща решать проблемы, возникшие в работе.
Выбираем склад
Если арендуете склад, то обратите внимание на наличие качественного отопления. Если он довольно большой по размеру с высокими потолками, проверьте, есть ли тепловые пушки и завесы над входом, это существенно сэкономит ваши средства на оплате за тепло, ведь центральное отопление в несколько раз дороже использования электрических тепловых приборов. Кроме того, они должны быть грамотно установлены, чтобы циркуляция воздуха велась способом перемешивания нижнего холодного и верхнего горячего воздуха. Тогда тепла потребуется значительно меньше, а отопительный эффект будет сильнее.
Световые приборы должны излучать столько света, чтобы обеспечивать идеальную видимость, которую требуют параметры и стандарты помещения склада. Они также могут быть оснащены экономными лампами, что позволит вам экономить на услугах энергетических компаний. Если склад не на первом этаже, то обязательно наличие грузового лифта. Любое складское помещение нуждается в оснащении видеонаблюдением. Да, вам может показаться этот фактор несущественным, но, поверьте, что современный склад должен иметь такую деталь, ведь вы не хотите терпеть убытки, обогащая сотрудников? Следовательно, если ваше решение при организации бизнеса – аренда склада от собственника, то требуйте установку приборов слежения.
Производственные помещения
Производственные помещения, принято считать в обществе, должны находиться в собственности. Да, это отличный вариант. А если их нет, а вы задумали работу различных линий и механизмов? Отличное решение – аренда производственных помещений от собственника. Арендодатель вам предоставит план-схему здания или его части, где предполагается организовать помещение. По ней вы сможете произвести расчеты и инженерные консультации со специалистами. Оцените также мощность коммуникаций, особенно электрических, а также возможности теплоснабжения, его модернизации, если это требуется. Не забывайте про водопровод и канализацию, они также должны соответствовать планируемому производственному процессу. Проверьте, есть ли к складскому или производственному помещению удобные подъезды, как близко находятся крупные дороги и магистрали, по которым будет доставляться сырье, товар, прочие ресурсы.
Как формируется цена на арендуемые помещения
Стоимость аренды исчисляется из стоимости одного квадратного метра и общей площади помещения. Также на сумму арендной платы могут повлиять следующие факторы:
- близость от центрального входа офисного центра,
- нахождение на нижних или верхних этажах многоэтажного здания (нижние стоят дороже),
- наличие хорошего ремонта,
- современного освещения,
- близость здания к магистралям и остановкам общественного транспорта,
- наличие в складе круглосуточной охраны, весов, грузоподъемных механизмов, ровного пола,
и многое другое. Район города всегда очень сильно влияет на общую стоимость аренды, в центре она дороже, на окраине дешевле, а за городом стоит практически копейки. Если вы нашли помещение под склад, офис, производство одновременно, и они все располагаются рядом, то арендодатель-собственник может понять, что вам это максимально выгодно и искусственно увеличить стоимость квадратного метра площади. Вы должны четко знать конкурентные цены и уметь отстоять свою позицию. Может произойти обратная ситуация, когда вам очень нужен будет офис, а рядом с ним будет располагаться шумное производство. Оно вам будет мешать, поэтому вы можете начать вести переговоры о снижении цены по причине крайних неудобств.
В любом случае вы должны четко понимать, что есть средние цены аренды помещений, и они должны быть выдержаны. Самое главное – достичь выгодного соотношения набора удобств и дополнительных услуг в помещении и стоимости аренды.
Е. Щугорева
