Заключение договора, предметом которого является аренда производственных помещений от собственника, не такое уж простое дело. Пользование чужим имуществом всегда чревато всяческими неожиданностями, сложностями, а особенно ситуациями, связанными с ремонтом коммуникаций, помещения, мебели, оборудования и пр. Всегда встает вопрос – кто должен оплачивать различные виды работ, будет ли рассрочка, где искать исполнителей.
Могут возникнуть и различные непредвиденные обстоятельства, связанные с оплатой за аренду. Срок внесения платы устанавливается один раз и навсегда, или собственник может его менять? Может ли он это делать в одностороннем порядке? Сколько раз в год возможно повышение цены? И еще очень много различных вопросов может возникнуть, которые начинающему предпринимателю вовсе незнакомы. Если он начнет узнавать эти нюансы в процессе работы, то неизвестно, как они отразятся на его кошельке.
Лучше предусмотреть все заранее. Поэтому нужно найти опытного специалиста, лучше всего юриста, который уже неоднократно проходил все этапы общения с арендодателями и знает, что конкретно может возникнуть при ведение бизнеса вашего направления. Если же такой возможности нет, то изучайте литературу и самостоятельно познавайте азы работы с арендуемыми площадями. Это дольше по времени, зато обогатит вас ценнейшими знаниями и убережет в будущем от убытков.
Какие моменты надо выяснить у арендодателя
В вашем договоре обязательно будет присутствовать термин (понятие) арендная ставка. Для начала необходимо уточнить у арендодателя, что именно вкладывается им в этот термин. Как правило, это означает стоимость одного квадратного метра. Но многие также устанавливают различные коэффициенты и надбавки, которым не уделяется особого внимания в договоре. А при начислении стоимости аренды они всплывают, существенно корректируя сумму. На этом сюрпризы могут и не закончиться, к ставке могут быть «прилеплены» оплата за коммунальные услуги, за электричество, даже за пользование парковкой. Но вообще в обществе принято арендной ставкой называть итоговую стоимость пользования помещением. Поэтому внимательно изучайте этот параметр договора.
Обязательно выясните, по какой системе налогообложения работает компания, которая предлагает вам в аренду помещение. Собственник-арендодатель может вести свой бизнес без уплаты НДС, а может быть и на упрощенке на шести процентах. Если являетесь плательщиком НДС или работаете по упрощенной схеме налогообложения и платите 18%, то именно вы будете платить возникшую разницу в налоговых ставках, следовательно, арендная плата будет существенно выше, чем заявляет арендодатель. Если есть возможность выбора, то лучше всего не допускать такого партнерства.
Если выясняется, что все с точностью наоборот, и ваш будущий партнер будет в результате сделки иметь меньше прибыли, то следите, чтобы ваша плата не была увеличена. И обязательно до заключения договора предупредите арендодателя о вашем НДС, чтобы он мог принять решение.
Коммунальные услуги
Следующий момент, который необходимо выяснить, это плата за коммунальные услуги. Помните, что в нашей стране они имеют тенденцию к постоянному повышению. Поэтому и ваша плата может постоянно увеличиваться. Но насколько – вот ключевой вопрос. В договоре должно быть четко прописано, входит ли в арендную плату сумма за коммунальные услуги. Если да, то в каком размере, обязательно задайте этот вопрос, чтобы потом иметь возможность отслеживать повышения. В договоре лучше написать: плата арендатора столько тысяч рублей в месяц, из них столько то – оплата за коммуналку. Или другой вариант этого пункта: плата аренды такая то, и плата за коммунальные услуги такая то. Тогда будет понятно, сколько вы платите за РАЗНЫЕ строчки расходов.
Обязательно попросите арендодателя показать его коммунальные счета, пусть он вам объяснит, какой процент от этой суммы будет вашей долей оплаты. Если вы не собираетесь пользоваться определенной частью общей площади, к примеру, лифтом, коридором, и пр., то эти строки не должны влиять на вашу общую стоимость. Коридорная площадь, казалось бы, не может влиять на коммуналку, но обратите внимание на плату за отопление, которое рассчитывается из квадратных метров площади, которой вы пользуетесь. Туда может войти и коридор, и многое другое. Поэтому уточнить надо все нюансы и понять, сколько вы платите, по каким строкам, куда они входят в общей цифре, и как будет происходить повышение. Обязательно все, что выясните, зафиксируйте в договоре. Управляющий от собственника может уволиться, и тогда ваши устные договоренности потеряют силу, а если все записано на бумаге, то у вас все козыри в спорных вопросах будут на руках.
Узнайте, есть на всех коммуникациях, которыми вы будете пользоваться счетчики, если есть, то вы должны иметь возможность платить только за потребленные ресурсы, а не по ставке.
Если вы начнете выяснять все эти вопросы, то вы сможете очень четко и наглядно понять, предлагается ли вам аренда от собственника, или все-таки перед вами посредник. В платежных документах на коммунальные услуги будет указан реальный владелец помещения.
Электричество, как правило, вносится отдельной строкой в расшифровку арендной платы. Здесь наличие счетчика обязательно, если его установка по объективным причинам невозможно, то попросите объяснить схему формирования платы, чем она проще и понятнее, тем честнее у компании подход к работе с клиентами.
Коммуникации и допуслуги
Телефон и интернет имеют постоянную сумму оплаты, поэтому цифра должны быть проверена до начала подписания договора, устраивать клиента, то есть предпринимателя, если необходима смена тарифа, то определяется, за чей счет пройдут изменения.
В дополнительные платные услуги может попасть уборка помещения, которое будет арендовано, а также места общего пользования: холлы, коридоры, санузлы, курилки, прилегающие к зданию территории, то есть стоянки, парки и пр. Поинтересуйтесь, плата за эту услугу уже включена в стоимость аренды, или она будет по факту выставляться отдельно. Если предусмотрен второй вариант, то стоимость уборки может быть ощутимой и ее надо обязательно обсудить, прийти к общему решению.
Охрана
И последний пункт, который будет говорить об услугах и дополнительных мероприятиях, это охрана. Если предмет ваших поисков – аренда склада от собственника, следовательно, вы будете оставлять на хранение материальные ценности в большом количестве. И охрана будет непременно необходима. Поинтересуйтесь, будет ли охраняться ваш склад, офис или другое коммерческое помещение, или весь объект целиком. Если на проходной вы обнаружили охранника, то это вовсе не означает, что под наблюдением будет ваш офис, и что стоимость услуги уже входит в стоимость аренды. Обязательно уточните!
Вполне возможно, что как только вы въедете в помещение, вам нанесут визит охранные структуры и обяжут вас заключить с ними договор. Разговора о цене в этом случае уже не будет, вы заплатите столько, сколько вам скажут. Если же вы начнете обсуждать этот вопрос заблаговременно, то за вами останется право выбора помещения. Разговаривая об охране с собственником помещения, надо узнать, кто лично будет отвечать за сохранность вашего имущества, если для этого нанята специализированная компания, то как будут выстраиваться с ней отношения. Осуществляется ли охрана транспорта на стоянке, как происходит слежение за неприкосновенностью имущества во время присутствия сотрудников в офисе, и когда никого нет в помещении.
В договоре вы можете увидеть статью «расходы на эксплуатацию здания». Очень сложно понять, что войдет в них. Поэтому задайте вопрос – за что конкретно вы будете платить, на что пойдут собранные деньги. Если арендодатель внятно детализировал это понятие, то попросите четко зафиксировать сумму в договоре, чтобы предотвратить ее повышение. Помните, что аренда коммерческой недвижимости от собственника не должна содержать такую строку, а если и содержит, то должна иметь четкую расшифровку и минимально низкую цену.
Машиноместа на парковке, скорее всего, будут оплачиваться дополнительно, и вам не предложат неограниченное их количество, если вы снимаете офис в большом центре, помещение цеха в большом корпусном помещении. Обязательно изучите ценовые предложения по машиноместу близлежащих автостоянок, сравните и определите, не будет ли выгоднее ставить собственные автомобили на других коммерческих площадках.
Порядок оплаты
Это важный пункт договора, который имеет ряд «подводных камней». В наше время многие компании-арендодатели предпочитают частичную оплату за помещение, часть денег идет через счет, для того, чтобы поступления были показаны налоговой, а часть отдается на руки управляющему, чтобы уменьшить налоговые выплаты. Это вполне понятно, но необходимо четко понимать собственные риски. При личном вручении денег поначалу может и не происходить ничего страшного, но учтите, что эти средства вы не предъявите к налоговому вычету. Вы их должны где-то взять, что очень затруднительно, если ваша деятельность ведется только через расчетный счет.
Если со временем будет повышаться аренда помещений от собственника, то процентное соотношение белых и черных выплат будет сохраняться или расти будет неофициальная часть? – это вопрос вас будет волновать очень сильно, потому что риски ваши увеличатся. При возникновении спорных ситуаций вы мало чем можете доказать, что отдавали деньги. Чтобы хоть немного минимизировать возможность возникновения неприятных ситуаций, просите расписки с того человека, кому отдаете средства. А лучше всего ищите компанию, которая работает официально, без наличных расчетов.
Что необходимо потребовать от собственника
Первое и самое главное – это документ на владение зданием или конкретным помещением. Требуйте предоставления подлинников документов, так как наличие копий может говорить о том, что здание находится в залоге у кредитных организаций, под арестом у судебных структур, и еще неизвестно каким образом складываются у этих инстанций отношения с собственником. Никто не гарантирует, что завтра здание не будет конфисковано или наступит смена собственника.
Далее необходимо попросить предъявить свидетельство о регистрации собственника, как бизнес-субъекта, для того, чтобы узнать его форму собственности. Затем посмотрите приказ о назначении генерального директора или управляющего, изучите полномочия, которыми он наделен. Это пригодится в будущем общении, когда будут совершаться различные сделки с арендодателем. Если у вас возникли хоть малейшие сомнения, то запросите должностные инструкции первых лиц компании. Имейте в виду, что если все эти документы вам не показывают по каким-либо «объективным» причинам, или все время переносят на завтра, то у вас должны зародиться сомнения в подлинности фактов. Объясните, что вам не нужны ни подлинники, ни копии, чтобы забрать их с собой, но в соответствие с законом вы имеете право ознакомиться с ними. А предоставить их вам – прямая обязанность арендодателя по закону.
Планировка помещения должна быть зафиксирована в планах БТИ, если она не совпадает с обустройством на сегодняшний день, то это надо зафиксировать в договоре и подробно описать ту обстановку, которую вы принимаете. Дело в том, что незафиксированные изменения могут не соответствовать требованиям и строительным нормам. И если впоследствии возникнет необходимость изменений в планировке, то это может помешать вашим производственным делам, это лишние проблемы, которых вам лучше избежать. Да и штрафы, которые будут наложены за незаконную перепланировку, будет платить в этом случае арендодатель, а не арендатор.
Итак, мы осветили все основные моменты и вопросы, которые могут возникнуть при заключении договора, предметом которого является аренда магазина от собственника, офисного или производственного помещения от непосредственного владельца. Но в каждом отдельном случае возможны индивидуальные особенности, поэтому лучше всего доверить это штатному и консалтинговому юристу. Даже если вы и допустили какие-либо ошибки, то помните, что они всегда будут, ведь вы – живой человек, вам также свойственно ошибаться. Главное, чтобы эти ошибки стали вашим благотворным опытом, а не привели к разорению.
Е. Щугорева
